お世話になっております。(株)東海の岡本でございます。
今回は、民法改正についての記事です。

120年振りに成立した民法改正が2020年4月1日から施行されました。
弊社でも、民法改正に伴い、所定の賃貸借契約書の内容を大きく変更致しました。
不動産賃貸では、オーナー様も入居者様も含めて比較的大きな変化がございましたので、ここでは大まかに改正内容を解説致します。
さらなる詳細については、新規の契約ならびに更新の契約を行ったオーナー様に、民法改正の書類を添付させて頂いておりますので、そちらをご確認下さいませ。
近々賃貸借契約がないオーナー様、現在依頼している不動産会社から民法改正について何も説明を受けていないオーナー様など、少しでもご不明な点がございましたら、書類のお渡しや内容のご説明をさせて頂きますので、弊社までお気軽にお問合せ下さい！
また、賃貸経営において非常に重要な内容もございますので、興味本位でお話を聞いてみたい。とのことでも全く問題ございませんので、お待ちしております。

さて、本題に入りますが、まずは大まかに民法改正の要点を紹介致します。
下記の3つです。

①貸主・借主の入居中の修繕ならびに退去時の原状回復の義務範囲の明確化

②借主が貸主に対し入居中の物件の一部滅失等による賃料減額及び代替費用請求可能

③連帯保証人保護の観点による、借主の債務保証額の極度額の具体化

　①～③は、民法の存在する意義の通り、借主ならびに連帯保証人を保護する目的で改定された内容です。ということは、貸主側にとっては不利な内容なの？と解釈できます。確かにそのようになりますが、もちろん貸主だけが一方的に不利な状況にならぬよう、契約書では、“協議”や“努める”のような表現を使用し、貸主様の負担リスクが大きくなったものの、あくまでも人(法人)と人との信頼関係の基で成立する賃貸借契約において、お互いに誠意を持ってお話し合いをすることが前提に置かれております。

　では、①～③についてご説明致します。

　①について。こちらは、民法改定前の従来の賃貸借契約においても存在しておりました内容ですが、改定後は、より具体的な修繕義務範囲・原状回復義務範囲を貸主・借主お互いに提示するよう求められました。ただ、修繕義務範囲については貸主の義務として当然の事(建物や設備の修繕等)の為、今まで通りにご対応頂き、原状回復義務においても敷金償却契約が適用される為、今まで通りとなります。よって、①については、大きく互いがもめるような内容ではございません。
※敷金償却契約ではない場合、賃貸住宅紛争防止条例に基づきます。

　②について。こちらは文面の通りですが、大まかに「建物及び設備の不具合が生じ、その不具合が修復不可能または貸主が修繕を拒む又は長期的に行わない場合、借主が月々支払っている賃料及び管理費等の値下げ交渉ができる。また、代替のホテル宿泊費用や銭湯使用料等を貸主に請求できる。」という内容です。実際に、以前もこのような状況下では貸主・借主が交渉する機会を設けておりましたが、文面化したことで、より借主が交渉できる機会が増えることでしょう。ただ、こちらについても貸主が通常通りに建物・設備の修繕を行って頂ければ問題のない内容です。

　③について。従来の民法では、連帯保証人の貸主に対する借主の債務の負担範囲は無制限とされており、連帯保証人に対する不確定な債務(金銭)の請求が実際に行われ、問題視されておりました。そこで、本年の民法改正では、連帯保証人を保護する意味も含め、連帯保証人の負担範囲の明確化・具体化を義務付け、極度額として具体的な金額を提示した上で、連帯保証人から承諾を得る必要があると定めました。金額提示においては、弊社所定の連帯保証人承諾書ならびに新契約書の連帯保証人記名捺印欄に極度額として具体的な金額を表記します。併せまして、民法改正では、連帯保証人保護の一環として、連帯保証人から借主の債務に関する情報提供を求められた場合、貸主は全ての情報を提示する必要があると義務付けました。その為、契約者様ならびに連帯保証人様に債務状況の開示を求められた場合、貸主様は情報開示をお願い申し上げます。　　　　　　　　　　

以上、民法改正の要点をご説明致しました。新型コロナウイルスをはじめ、オリンピック延期や失業など、不動産業界においてももう一度根本的な見直しを行う必要がでてきたのではないでしょうか。弊社としても、管理業務・仲介業務を行っていく上で、賃貸経営に関わる全ての人がお互いに気持ちよく取引・やり取りが行えるよう、情報共有を欠かさず営業に努めていきたいと思います。
弊社賃貸部においても、引き続き、民法ならび宅建業法に則った不動産取引を行うとともに、新たな募集形態や流行にも目を向け、様々な可能性を柔軟に取り入れる事により、老若男女・国籍問わず広い間口を確保しつつ迅速かつ安心な仲介を行っていき、貸主様の賃貸経営、借主様の物件お探しをしっかりとサポートさせて頂くことをお約束致します。

今後とも、ご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。